Los gastos por vender un piso incluyen, entre otros, los impuestos y la plusvalía. Si bien es cierto que el comprador es quien más sobre coste soporta, el vendedor también deberá hacerse cargo de su parte. Así que… si eres de los que vas a vender un piso, toma buena nota de los gastos e impuestos que vas a tener que costear.

IRPF

Uno de los impuestos que afecta a la venta de un piso es el del IRPF. Siempre que el vendedor obtenga una ganancia patrimonial en una operación de este tipo, deberá incluirla también en su declaración anual de la renta.

La buena noticia es que en caso de que la vivienda se venda por un importe inferior al que se compró, se considera que ha existido una pérdida patrimonial y no existirá obligación de tributar.

Para aquellos casos en que sí exista ganancia patrimonial, hay que saber que ésta se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende el inmueble y el valor al que se compró en su momento. Debemos poder calcular, por tanto, el valor de adquisición y el valor de transmisión.

El valor de adquisición se determina mediante la suma de tres conceptos (importe real de la adquisición, coste de inversiones y mejoras, y gastos y tributos accesorios) y la resta de un cuarto (las amortizaciones).

El valor de trasmisión, por su parte, se corresponde con el importe real por el que se haya llevado a cabo la venta. Sin embargo, de este importe hay que restar todos aquellos gastos y tributos inherentes a la venta del piso que hayan corrido por cuenta del vendedor.

Además, la ley contempla varios supuestos que están exentos de tributar por el IRPF:

  1. Que el vendedor sea mayor de 65 años y que el objeto de la venta sea su vivienda habitual.
  2. Que en el plazo de dos años(previos o posteriores) a la venta de la vivienda habitual se reinvierta el importe de la operación en la compra de una nueva vivienda habitual, no segunda residencia
  3. En el caso de una residencia no habitual, que el vendedor tenga más de 65 años y contrate con el importe de la operación una renta vitalicia.

Plusvalía Municipal y Estatal

La plusvalía estatal (también llamada de hacienda o relativa al IRPF) y la plusvalía municipal, son otro de los impuestos que se pagan al vender una piso. Aunque, todo depende de lo que se pacte entre las partes en contratos previos como el de arras o en las mismas escrituras, donde puede especificarse quién se hace cargo de estos gastos u otros como los gastos de notaría.

La plusvalía municipal es el coste más polémico y consiste en el pago al municipio de un porcentaje sobre la diferencia entre el precio de venta del piso y el precio de compra.

IBI

En cuanto al recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), también deberá abonarlo el vendedor del piso, siempre y cuando corresponda al año natural en el que estemos. Nunca estará obligado a pagar el IBI del año siguiente, por muy cerca que nos encontremos. Siempre pagará el recibo del IBI quien sea propietario a 1 de enero de ese año. Es decir, si se vende el piso a finales de diciembre de 2019, el vendedor deberá hacerse responsable del IBI del 2019 y el comprador del recibo del 2020.

Cancelación de Hipoteca (si la hay)

Existe la posibilidad de querer vender el piso aún pagando la hipoteca. En este caso puedes hacer dos cosas: cancelar la hipoteca o hacer una hipoteca puente.

En caso de que sea la primera opción, el vendedor tendrá que pagar el 1% de la deuda pendiente. Además de ese gasto, esto también viene acompañado de una gestión por parte de la notaría para llevar a cabo la cancelación, lo que supondrá  otro gasto más que añadir.

Escritura de compraventa

Los gastos de la escritura de compraventa generalmente corresponden al vendedor, aunque se pueden repartir entre el comprador y el vendedor o incluso negociar para que lo pague el comprador. Sea como sea el caso, uno de los puntos más importantes y convenientes es que se refleje expresamente que el comprador adquiere libre de cargas y gravámenes, con el fin de evitar confusión y que toda la operación resulte transparente para ambas partes.

gastos al vender un piso

Comisión Inmobiliaria

Los gastos asociados a contratar una inmobiliaria tradicional para vender un piso son variados, por lo que este gasto por venderlo suele variar. Por ejemplo en el caso de la comisión y los honorarios, se encuentran alrededor del 3% + IVA. Este tipo de comisiones pueden variar dependiendo de lo caro o barato que sea un piso. Sin embargo, con Edify te ahorrarías estos gastos –ya que no hay comisiones-  y contarías con la ventaja de vender tu piso de una forma segura y al precio que has establecido.

Certificado Energético

El certificado energético tiene como finalidad dar a conocer las condiciones energéticas de un inmueble a los posibles compradores del mismo y lo debe aportar también la parte vendedora. Suele tener un coste de unos 100 euros. Por tanto, otro extra que hay que valorar, ya que, además, desde la aprobación del Real Decreto 235/2013 del 5 de abril, es obligatorio que se certifique la eficiencia energética antes de firmar el contrato de la venta del piso. Sin este certificado, el notario se verá obligado a rechazar la operación y no podrá dar visto bueno a la venta del piso.

Gastos de Notaría

Los trámites que se necesitan para poner a la venta un piso también suponen otra serie de gastos como los de notaría, que se estipulan en función a la normativa vigente y al importe del inmueble. En teoría, todos los notarios deben cobrar un arancel fijo, tal y como estipuló la ley en el año 1989. No en vano, puede haber diferencias, ya que algunos aplican algunos descuentos.

Para que sea más visual, pondremos algunos ejemplos: Si el importe de la vivienda es aproximadamente 300.000 euros, los gastos de notaría serán unos 830 €. Sin embargo, si se trata de un inmueble que no supera los 25.000 euros, entonces el pago se reduce a los 600 euros.

Pagos de la Comunidad

En cuanto a los gastos de comunidad, el vendedor tiene que tener muy claro que es él quien tiene que hacerse cargo de las deudas con la comunidad de vecinos, en caso de que las haya. Esto es una cuestión que también debe de tener muy en cuenta el comprador, ya que en caso de no anclarlo antes de la venta del inmueble, el nuevo propietario será quien tenga que hacerse cargo.

Como verás, vender un piso puede ser una operación lucrativa, pero debes tener en cuenta todos estos impuestos y gastos para no llevarte una sorpresa con Hacienda o con tu Ayuntamiento.

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